Ilmar Novek: eurokampaania kinnisvaras http://www.e24.ee/?id=214158

Ilmar Novek: eurokampaania kinnisvaras (10)
20.01.2010 11:54
Kinnisvaraanalüütik Ilmar Novek kirjutab, et euro tuleku mõju kinnisvaraturule püütakse meelega üle hinnata, et tekitada uut ostupaanikat.



Üleminek eurole on tekitanud küsimusi hinnamuutuste võimalikkuse kohta igas valdkonnas. Eelkõige kardetakse muidugi esmatarbekaupade kallinemist, olgu selleks siis toiduained, kütus või elekter. Ka kinnisvara on esmatarbekaup – eluase on igaühele vajalik, kuid mitte nii kiire käibega kui näiteks toidukaup.

Ka raha on kaup, kuigi selles mõttes eriline, et seda saab vahetada iga muu kauba vastu. Kas juhul, kui käibelolev Eesti kroon vahetatakse euroga praeguse vahetuskursi alusel, mõjutab see ka kinnisvara hindu?

Igal juhul on kindel, et vähemalt maad kui kinnisvara on enam-vähem piiratud kogus. Õhuruum ei ole aga piiratud ja omades mingit maalappi, võib sellele ehitada nii kõrge ehitise, kui ehitusnormid lubavad. Millise raha eest ehitatakse, ei ole üldse oluline.

Kombinatsiooni kinnisvara võitmisest nii merelt kui õhust kasutavad naftašeigid, keda huvitab pigem raha väärtus kui selle konkreetne paberväljendus. Raha pole ammugi paberväljendus, vaid pigem suhted äriringkondade vahel. Vaadakem kas või saudide poolt merre rajatavaid seitsmetärnihotelle koos kadestamisväärsete mugavustega. Eestlased olid ennegi nii targad, et «õhk ei maksa midagi!».

Eurole ülemineku ja kinnisvarahindade võimaliku tõusuga hirmutamisel on vaid üks põhjendus: kasum, mida tekkiva buumi arvelt loodetakse saada. Paraku on Eesti kinnisvaraturg just selline, nagu see on: põhjaläinud põlluprojektid ja pankrotid on eelkõige ettevõtjate ja laenajate ülehinnatud lootuste tulemus, mitte aga euro võimalik tulek.

Küsimus on ikkagi selles, kuhu ja kellele midagi ehitada. Ostjate hulk on piiratud ja põlluprojektid pole kuigi atraktiivsed. Euro tulek ei muuda siin midagi.

Inimene tundub loomult olevat manipuleeritav igasuguste kampaaniate kaudu ja seda kasutavad eelkõige kaupmehed. Nii on «ale», «rea» või «sale» juba ammu kergeusklikele tõmbenumbriks. Kuigi igaüks saab sellest aru, on kas või erinevate Eesti kaubanduskeskuste avamine koos tormijooksuga mis tahes kaupadele eredaks näiteks.

Sama kehtis ka gripikampaania puhul. Opositsioonil oli hea kritiseerida valitsust vaktsiini hilinenud tellimise pärast, sama hea on praegu kriitika vaktsiini realiseerimatuse eest. Ka üleminek eurole võib seoses kinnisvaraga teenida kampaania eesmärki: nii raha kui ka kinnisvara on kaubad. Kuid kuna käive on võrreldes kinnisvarabuumi aegadega langenud mõistlikkuse piiresse, ei tohiks ükski kampaania siin vilja kanda.

Eraisik on paraku eurokampaanias täiesti kõrvale jäänud. Mida aga tähendaks eraisikule euro tulek? Isiklikke kartuleid ja moosi saaks müüa ka tänapäevaste kursside alusel, seentest rääkimata.

Kampaania on kriitikaks igati teretulnud vahend. Meenutagem kas või järjekordi rahavahetuspunktide taga pärast kõlakat, et Eesti krooni hakatakse öösel devalveerima. Kohalikku valuutat vahetati ükskõik mille vastu. Müügiks läksid kõikvõimalikud tugrikud, kas või Venezuela bolivarid. Idanaabri sümpaatiate alusel võinuks viimast tegelikult igati heaks investeeringuks pidada, paraku andis hiljutine 35-protsendine kursilangus vastupidise efekti. Kinnisvarasse investeerimine olnuks igal juhul parem valik.

Euro polegi mõeldud kellegi/millegi päästmiseks, vaid muu hulgas arvelduste lihtsustamiseks ekspordi/imporditehingute valdkonnas eurotsoonis ja mujal. Ammu on teada, et Venemaal tehakse olulisi tehinguid USA dollari alusel, Eestis seoti varem iga tõsisem leping Saksa markadega. Äritehing peab pooltele olema kindlustatud ka juhuks, kui kohalik rahasüsteem kokku kukub. Praktikas tähendab see usaldamatust oma riigi raha suhtes. Euro tulek peaks tehingute usaldusväärsust ainult kindlustama.

Eesti kinnisvaraturul on juba praegu kaks turu arengut mõjutavat tegurit: müügile tuleb aina enam pankrotivara ja tagatisvara. See peaks tähendama eelkõige põlluprojektide, aga ka üle jõu käivate eluasemete suuremat pakkumist turul. Kui millegi järele nõudlus suureneb, on need ehk väiksemad eluasemed. Kuskil peavad elama ka need pered, kes kodu pangalaenu tagatisena kaotavad. Põhjusena kehtib see ka üürituru kasvu ennustusele.

Europaanikat kinnisvaras, mida tegelikult polegi massiliselt tekkinud, võiks praeguseks hetkeks lugeda surnult sündinuks. Kinnisvara ei ole kindlasti päevaprojekt. Kui eurole üle minnakse, on olulisemad tehingud niikuinii juba arvestatud ka eurodes.

Kinnisvaraturgu mõjutavad hoopis muud asjad. Lisaks kõigile teadaolevale asukohale mängivad rolli krediidivõimalused või energiakulu. Mõjuteguriteks on odavalt saadaolevad pankroti- ja laenuvarad, kuid üldist tendentsi, milleks pean hinna stabiliseerumist ning kohanemist eelkõige ostuvõimega, ei tohiks see väärata.

Kinnisvaraturg on praegu ja jääb ka pikemaks ajaks ostjaturuks. Peamine, et selleks kasutatav raha oleks müüjale vastuvõetav. Sellisel juhul on euro rahvuslikust tugrikust kindlasti efektiivsem.
Ilmar Novek